Fiscalité de immobilier neuf

* DES GARANTIES

Vous tourverez ci-dessous l’ensemble des garanties offertes par L&P Immobilier à tous ses acquéreurs : l’assurance pour vous d’acquérir un bien en toute sérénité.

 

 

1/ La GARANTIE D’ACHEVEMENT de l’IMMEUBLE

Si le promoteur ne peut pas mener l’opération à bien, vous êtes assuré en tant qu’acquéreur de récupérer les sommes versées.

Lorsque les travaux sont commencés, la garantie d’achèvement vous assure que la construction sera bel et bien terminée dans les règles de l’art.

 

L&P Immobilier et Dulimmo vous offre une Garantie Financière d’Achèvement par notre partenaire bancaire.

 

Lorsque l’immeuble est achevé, le vendeur de l’immeuble, en compagnie des différentes parties, procède à la réception des travaux. Puis il procède à la livraison. Lors de cette formalité, vous allez faire le tour du propriétaire et vérifier que tout a été réalisé comme il était convenu dans le contrat.

Ensuite, vous bénéficiez des quatre garanties légales ci-dessous :

 

2/ La GARANTIE CONTRE VICES APPARENTS

Elle couvre les défauts décelés soit lors de la livraison, soit dans le mois qui suit cette formalité. Si une malfaçon est constatée lors de la remise des clefs, rendant l’immeuble impropre à sa destination, à savoir l’habitation, vous pouvez consigner les 5% restant dus jusqu’à la résolution du litige. Le plus souvent, le promoteur s’engagera à remédier à tous les défauts dans les plus brefs délais. L’entreprise chargée des travaux vous fera signer un quitus une fois les désordres corrigés.

 

3/ La GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT

Garantie obligatoire qui engage l’entrepreneur ou les entreprises à réparer tous les désordres affectant les équipements dissociables du bâtiment qui pourraient intervenir pendant 1 an à compter de la réception de l’immeuble.

 

4/ La GARANTIE BIENNALE DE BON FONCTIONNEMENT

Elle dure deux ans et vous protège contre les défauts affectant les éléments dissociables du gros œuvre (radiateurs, volets, sanitaires, etc.). Cette garantie couvre les désordres non couverts par la garantie décennale.

 

5/ La GARANTIE DECENNALE

D’une durée de dix ans, elle couvre tous les désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à l’habitation.

 

 

 * DES LABELS RASSURANTS

Le label « BBC – Bâtiment Basse Consommation énergétique » et le label  « RT 2012 » certifient les bâtiments neufs ou les rénovations ayant une consommation très fortement inférieure à la consommation énergétique réglementaire avec un niveau d’exigence calé pour le résidentiel sur 50 kWhep/m² en énergie primaire en prenant en compte les consommations de tous les usages (chauffage, refroidissement ; production d’ECS, ventilation et éclairage) et décliné selon les zones climatiques de la RT2012 et l’altitude du projet de construction.

 

Par son éco-conception, un logement BBC garantit une haute performance énergétique grâce à :
• une isolation renforcée, avec traitement de la majorité des ponts thermiques,
• une bonne étanchéité à l’air, notamment aux endroits sensibles,
• une ventilation contrôlée permanente, qui assure confort et qualité de l’air,
• une orientation globale de la résidence favorisant la lumière naturelle,
• l’utilisation des énergies renouvelables pour l’eau chaude sanitaire (capteurs solaires).

 

L’acquisition d’un logement BBC/ RT2012 ouvre droit à de nombreux avantages financiers et fiscaux. ( voir nos rubriques Loi Pinel  et Prêt à Taux Zéro)

 

* DES FRAIS REDUITS

Lors de votre achat, vous aurez à vous acquitter d’un certain nombre de taxes et honoraires, le plus souvent regroupés sous la dénomination de Frais de notaire.

Ces frais d’acquisition se décompose comme suit :

– les honoraires du notaire,
– les débours (frais avancés par le notaire tels que cadastre, géomètre, …),
– les taxes perçues par l’état.

 

Si les honoraires perçus par le notaire sont fixés par décret, calculés sur le prix de vente toutes taxes comprises et identiques, qu’il s’agisse d’immobilier neuf ou ancien, il n’en va pas de même pour les taxes perçues par l’Etat. Ces dernières varient en fonction de la nature de l’acquisition et sont moins élevées pour un logement neuf.

 

Dans le neuf, vous bénéficiez ainsi de frais de notaire réduits, variant de 2 à 3% du prix de l’acquisition (contre 7 à 8 % dans le cas d’un bien ancien).
La TVA est également acquittée par l’acquéreur. Elle est comprise dans le prix de vente et fixée à 19,6%. Elle peut cependant dans certaines conditions être réduite à 7%.

 

  PRÊT A TAUX ZERO – 2016

 

1/ PRINICPE

 

C’est une avance, sans intérêt, attribuée par l’Etat et proposée par toutes les banques. D’une part ce prêt est sans frais, et d’autre part son remboursement peut-être différé.

 

2/ CONDITIONS DE REMBOURSEMENT

 

* Plusieurs types de remboursement différents :

-Différé possible de 5, 10 ou 15 ans – La durée maximale du PTZ est de 25 ans

 

* Les conditions de remboursement sont déterminées par :

– Le Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2 pour l’ensemble des personnes devant occuper le logement (l’année N étant l’année d’émission de l’offre de prêt)

– Le coût de l’opération divisé par 9.

 

* Les conditions de remboursement varient selon :

– La composition du ménage (nombre de personnes occupant le futur logement)

– Les revenus du ménage

– La zone géographique du bien

– La nature de l’opération (neuf, rénové ou ancien avec au minimum 25% de la valeur du bien en travaux)

– Le coût de l’opération

 

 

3/ REGLES D’ELIGIBILITE

 

– Personne physique

– Primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire d’une Résidence Principale au cours des deux dernières années)

– Sous conditions de ressources inférieures au plafond déterminé

– Acquisition en résidence principale

 

4/ MONTANT DU PTZ 

 

Le montant est déterminé :

– Selon le nombre de personnes dans le foyer fiscal

– Selon la localisation géographique : A, B1, B2 et C (nouveau zonage à compter du 30 décembre 2015)

– Selon le coût de l’opération

 

Ce PTZ 2016 maximum est plafonné à 40% du coût de l’opération.

 

 

Calcul du montant maximum du PTZ 2016  

Acquisition d’un logement neuf 

 

1. Plafonds de ressources

Ménage         Zone AZone B1Zone B2Zone C
1 personne37 000 €30 000 €27 000 €24 000 €
2 personnes51 800 €42 000 €37 800 €33 600 €
3 personnes62 900 €51 000 €45 900 €40 800 €
4 personnes74 000 €60 000 €54 000 €48 000 €
5 personnes85 100 €69 000 €62 100 €55 200 €
6 personnes96 200 €78 000 €70 200 €62 400 €
7 personnes107 300 €87 000 €78 300 €69 600 €
8 personnes118 400 €96 000 €86 400 €76 800 €

*Source ministère du logement

 

 

2- Plafonds de coût de l’opération

 

Ménage           Zone AZone B1Zone B2Zone C
1 personne150 000 €135 000 €110 000 €100 000 €
2 personnes210 000 €189 000 €154 000 €140 000 €
3 personnes255 000 €230 000 €187 000 €170 000 €
4 personnes300 000 €270 000 €220 000 €200 000 €
5 personnes345 000 €311 000 €253 000 €230 000 €

 

3.Montant maximum du PTZ 2016 dans le neuf

Le montant est plafonné à 40% du coût de l’opération quelle que soit la zone géographique.

 

Exemple:

Zone A : Pour un ménage avec 3 enfants (foyer fiscal 5 personnes) qui achète un logement neuf, le montant maximum du PTZ est de : 138 000 €(soit 345 000 € x 40%) si le coût de l’opération est de 345 000 €

 

En application de la loi n°2012-1510 du 29 décembre 2012, des décrets n°2013-1267 du 27 décembre 2013, n°2012-1531 du 29 décembre 2012, de l’arrêté du 29 décembre 2012, du décret n°2014-889 du 1er octobre 2014, de la loi de finance 2016, du décret n°2014-1654 du 29 décembre 2014, et du décret n°2015-1813 du 29 décembre 2015 relatif aux prêts ne portant pas intérêts consentis pour financer la primo-accession à la propriété, le bénéfice du PTZ est réservé pour un premier achat en résidence principale dans un logement neuf ou ancien (sous conditions de travaux), sous conditions de ressources. Le montant de l’emprunt et sa durée sont applicables sur un plafond maximum revu annuellement qui est établi en fonction de la localisation du bien acheté, de la composition et des ressources du foyer des acquéreurs. Sous réserve d’acceptation du dossier et pour tous les prêts bancaires émis depuis le 1er janvier 2016. Détails des conditions dans le bureau de vente. Le montant du PTZ est calculé selon la législation en vigueur au 1er janvier 2016

 

 

 

LOI PINEL

 

Si vous réalisez un investissement immobilier dans le neuf avant le 31 décembre 2017, vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel, un avantage fiscal pouvant atteindre jusqu’à 63 000 € !

 

1/ LES PRINCIPES

 

– Transformez vos impôts en patrimoine.

– Réalisez jusqu’à 2 investissements par an et par foyer fiscal, pour un montant global et maximum de 300 000 €.

– Possibilité de louer à un ascendant ou descendant.

– Réduisez vos impôts jusqu’à 21 % de votre investissement sur une durée maximale de 12 ans.

 

Cette réduction d’impôt est accordée l’année de l’achèvement du logement et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivantes.

 

 

2/ LES CONDITIONS

 

– Acquisition d’un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA)

– Construction d’un logement

– Souscription au capital SCPI

– Les biens immobiliers doivent respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par décret : Réglementation Thermique « RT 2012 »

 

Deux plafonds à respecter :

 

– 2 investissements possibles par an, d’un montant global maximum de 300 000 €

– Le plafonnement du prix au mètre carré de surface habitable (au sens fiscal du terme) est fixé à 5 500 € quelle que soit la zone géographique du bien.

 

Rappel :

 

– La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec les lois Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, Malraux ou monument historique

– S’applique à ce dispositif fiscal, le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

 

 

 3/ LES OBLIGATIONS

– Le début de la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble

– L’achèvement de l’immeuble doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique, avec la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant non membre du foyer fiscal depuis le 1er janvier 2015.

– Le propriétaire est tenu de louer le logement en résidence principale d’un locataire

– La durée de location doit être de 6 années minimum

– Le respect des différents plafonds établis par décrets et éligibles au dispositif de la loi Pinel :

 

a) Plafond de loyer : fixé par m² en € et en fonction de la zone géographique

b) Plafond de ressources du locataire

 

4/ PLAFONDS DE LOYERS

 

En zone A Bis (Paris et 1ere couronne), le plafond de loyer est fixé à 16,82 €.

 

Ces plafonds sont modulables en fonction d’un coefficient multiplicateur plafonné à 1,20 calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/surface fiscale (la surface fiscale correspond à la surface habitable majorée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m²).

 

5/ PLAFONS DE RESSOURCES DU LOCATAIRE

 

Le tableau des plafonds de ressources du locataire est disponible et mis à jour sur le site officiel : www.loipinel-gouv.org